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房產買賣糾紛

房地產買賣糾紛是指圍繞房地產買賣而發生的房地產權益爭執,包括因買賣手續不齊備,一方反悔不履行合同,第三者申明產權要求廢除買賣契約等而產生的糾紛。

一、審查買賣雙方當事人的主體資格是否合法

這是正確處理房地產買賣糾紛的前提條件,其內容包括:賣方是否有權出賣,買方是否有權購買。例如:出賣人是不是該房地產的權利人,出賣的房地產是個人所有還是幾人共有或共同共有,其他共有人是否同意出賣。如果出賣人不是該房地產的權利人,就要查明出賣人對所賣房地產是否有法定的或委托的處分權。如果經過審查,這些問題的答案都是肯定的,則可以認為賣方當事人主體資格合法。對于房地產的購買人,則要審查他們是否有購買權,是否是合格的當事人等。

二、審查買賣雙方的意愿表示是否真實

在買賣合同中能否表示雙方當事人的真實意愿,是能否產生買賣糾紛的重要原因,在處理中要認真審查一方對他方是否有欺詐、隱瞞、脅迫,或乘人之危而使對方在違背自己真實意愿的情況下進行房地產的出賣或購買行為;房地產買賣合同是否顯失公平;當事人一方對合同是否有重大誤解等。

三、審查房地產買賣合同的形式要件是否具備

主要包括兩個方面的內容:一是看房地產買賣是否采取了書面合同的形式,主要條款是否齊備;二是看是否按照國家有關法律法規、地方人民政府的有關規章的規定到房地產管理部門進行了產權轉移登記。對城市私有房屋的買賣應區分《城市私有房屋管理條例》生效前后的具體情況,區別對待。

四、審查房地產買賣活動是否有違反法律規定的行為

如雙方當事人是否有以房屋買賣的合法手段掩蓋非法目的的行為;是否維護了同等條件下的優先購買權;出賣享受政府或單位補貼、優惠購建房屋的是否已滿禁賣期限;是否侵犯了原產權單位的優先購買權。

經過審理,凡經過合法手續確立了買賣關系的應予維護;非法買賣他人的房地產的,其買賣關系無效;在國務院《城市私有房屋管理條例>>頒發前的私房買賣只要雙方自愿、立有契約、交付了房款、實際管理了房屋,又沒有其他非法行為,應認定買賣關系有效,手續不完善的,令其補辦手續。

在處理房地產買賣糾紛的實踐中應特別注意:任何單位和個人均不得進行私下買賣,凡私下買賣的,其買賣關系一律無效。

對房地產買賣糾紛,有的由行政主管部門處理,有的由人民法院審理。為保證買賣糾紛的妥善處理,有關當事人還應積極向處理糾紛的行政主管部門或審理糾紛案件的人民法院提供以下證件:

(1)房地產買賣合同,買賣中介人的姓名、年齡、地址及與當事人的關系,已辦理了產權轉移的應提供房屋所有權證和土地使用權證;

(2)買賣共有房屋的應提供其他共有人同意的證明書及包括承租人在內的放棄優先購買權的憑證;(3)買賣雙方付、收款的憑證。

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